{"id":3782,"date":"2024-10-07T09:32:32","date_gmt":"2024-10-07T07:32:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/immobilien-kaufen-frankfurt\/?p=3782"},"modified":"2024-10-07T15:41:11","modified_gmt":"2024-10-07T13:41:11","slug":"lastenfreistellung-beim-immobilienkauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilien-kaufen-frankfurt.de\/fachbeitraege-publikationen\/lastenfreistellung-beim-immobilienkauf\/","title":{"rendered":"Lastenfreistellung beim Immobilienkauf"},"content":{"rendered":"

Die Lastenfreistellung ist h\u00e4ufig ein wesentlicher Prozess beim Immobilienverkauf. Sie stellt sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen an den neuen Eigent\u00fcmer \u00fcbergeben wird. Dieser Artikel gibt Ihnen einen \u00dcberblick \u00fcber die rechtlichen und praktischen Aspekte der Lastenfreistellung aus notarieller Sicht.<\/p>\n

<\/p>\n

Definition und Bedeutung<\/h2>\n

Wenn eine Immobilie verkauft wird, soll der K\u00e4ufer meist ein lastenfreies Eigentum erhalten. H\u00e4ufig sind im Grundbuch der zu verkaufenden Immobilie n\u00e4mlich noch Eintragungen in Abteilung II und III vorhanden. Die Lastenfreistellung bezeichnet daher den Vorgang, bei dem bestehende Grundpfandrechte wie Hypotheken<\/a> oder Grundschulden<\/a>, aber auch Vormerkungen, Nie\u00dfbrauch- und Wohnungsrechte aus dem Grundbuch gel\u00f6scht werden. Dies ist von zentraler Bedeutung, da K\u00e4ufer in der Regel eine lastenfreie Immobilie erwerben und nicht f\u00fcr die Schulden des Vorbesitzers haften m\u00f6chten oder Verpflichtungen des Voreigent\u00fcmers, wie Nie\u00dfbrauch- oder Wohnungsrechte, \u00fcbernehmen m\u00f6chten.<\/p>\n

Rechtliche Grundlagen<\/h2>\n

Die Lastenfreistellung basiert auf dem Grundsatz, dass Immobilien frei von Belastungen \u00fcbertragen werden sollen. Sie ist eng mit dem Grundbuchrecht<\/a> und dem Sachenrecht des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB)<\/a> verkn\u00fcpft.<\/p>\n\"Notar\n

Ablauf der Lastenfreistellung<\/h2>\n

Antragstellung<\/h3>\n

Im Grundst\u00fcckskaufvertrag verpflichtet sich der Verk\u00e4ufer, das Eigentum dem K\u00e4ufer lastenfrei zu \u00fcbertragen. Gleichzeitig wird in der Regel der Notar im Kaufvertrag beauftragt, die Lastenfreistellung herbeizuf\u00fchren. Er stellt anschlie\u00dfend sicher, dass alle zur L\u00f6schung der nicht \u00fcbernommenen Grundschulden und Belastungen erforderlichen Unterlagen in \u00f6ffentlich beglaubigter Form vorliegen. Erst wenn dies erf\u00fcllt ist und auch die \u00fcbrigen F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen vorliegen, wird die Kaufpreiszahlung an den Verk\u00e4ufer f\u00e4llig.<\/p>\n

Die Rolle des Notars bei der Lastenfreistellung<\/h3>\n

Der Notar \u00fcbernimmt dabei eine zentrale Rolle. Diese umfasst:<\/p>\n

    \n
  1. die Kontaktaufnahme mit Gl\u00e4ubigern,<\/li>\n
  2. die Einholung von Forderungsaufstellungen (wobei der Notar diese nicht in Bezug auf die H\u00f6he \u00fcberpr\u00fcft) und L\u00f6schungsbewilligungen der Gl\u00e4ubiger<\/li>\n
  3. die \u00dcberpr\u00fcfung der L\u00f6schungsbewilligungen der Gl\u00e4ubiger,<\/li>\n
  4. die \u00dcberpr\u00fcfung des Treuhandverh\u00e4ltnisses zum Gl\u00e4ubiger und dessen Annahme<\/li>\n
  5. die Beantragung der L\u00f6schung im Grundbuch.<\/li>\n<\/ol>\n

    Lastenfreistellungserkl\u00e4rung (auch L\u00f6schungsbewilligung)<\/h3>\n

    Die Lastenfreistellungserkl\u00e4rung bzw. L\u00f6schungsbewilligung ist ein Schl\u00fcsseldokument bei der Lastenfreistellung. Hierin erkl\u00e4ren die Gl\u00e4ubiger des Verk\u00e4ufers (meist Banken oder Finanzdienstleister), dass sie die L\u00f6schung der Grundpfandrechte bewilligen. Sollten die Gl\u00e4ubiger noch offene Forderungen gegen den Verk\u00e4ufer aus den jeweiligen Finanzierungsdarlehen haben, teilen sie dies dem Notar mit und weisen diesen an, die ebenfalls \u00fcbersandte L\u00f6schungsbewilligung erst dann zu verwenden, wenn der Gl\u00e4ubiger den angeforderten Betrag erhalten hat (Treuhandverh\u00e4ltnis zwischen Gl\u00e4ubiger und Notar)<\/p>\n

    Treuhandabwicklung<\/h3>\n

    H\u00e4ufig k\u00f6nnen offene Verbindlichkeiten vom Verk\u00e4ufer erst aus dem Erl\u00f6s des Immobilienverkaufs beglichen werden. Deren Ausgleich ist jedoch Voraussetzung zur Lastenfreistellung. Bei der Umsetzung der notwendigen Schritte fungiert der Notar bei Bedarf als Treuh\u00e4nder. Er \u00fcberwacht, dass:<\/p>\n

      \n
    1. ein entsprechender Kaufpreisteil an die Gl\u00e4ubiger zur Tilgung der Restschuld gezahlt wird.<\/li>\n
    2. die L\u00f6schung der Grundpfandrechte erst nach vollst\u00e4ndigem Zahlungseingang beantragt wird.<\/li>\n
    3. der verbleibende Kaufpreis an den Verk\u00e4ufer ausgezahlt wird.<\/li>\n<\/ol>\n

      Besondere Fallkonstellationen<\/h2>\n

      Teilweise Lastenfreistellung<\/h3>\n

      In manchen F\u00e4llen kann eine teilweise Lastenfreistellung erforderlich sein, etwa wenn nur ein Teil einer mit Grundpfandrechten belasteten Immobilie verkauft wird.<\/p>\n

      Nicht l\u00f6schbare Belastungen<\/h3>\n

      Neben Grundpfandrechten gibt es weitere Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese dienen oft der Sicherstellung von Zugangs- oder Nutzungsrechten Dritter und k\u00f6nnen nicht gel\u00f6scht werden. Beispiele hierf\u00fcr sind Wegerechte oder Leitungsrechte, die f\u00fcr den Zugang zu Nachbargrundst\u00fccken oder f\u00fcr Versorgungsunternehmen von Bedeutung sind. Sie werden in der Abteilung II des Grundbuchs vermerkt und m\u00fcssen vom K\u00e4ufer meist \u00fcbernommen werden.<\/p>\n

      In der Abteilung II sind aber auch immer wieder Wohnungs- und Nie\u00dfbrauchrechte oder auch Vormerkungen eingetragen. Dies ist insbesondere h\u00e4ufig der Fall, falls der Verk\u00e4ufer die Immobilie als Schenkung von Familienmitgliedern erhalten hat und im Gegenzug gewisse Belastungen aufgenommen wurden. Diese m\u00f6chte der K\u00e4ufer nat\u00fcrlich nicht \u00fcbernehmen, sodass auch solche Rechte zu l\u00f6schen sind. Sind die Berechtigten bereits verstorben, ist eine L\u00f6schung in einigen F\u00e4llen mit Sterbeurkunde m\u00f6glich. In anderen F\u00e4llen m\u00fcssen die Berechtigten oder deren Erben die L\u00f6schung in \u00f6ffentlich beglaubigter Form bewilligen.<\/p>\n

      Kosten der Lastenfreistellung<\/h2>\n

      Die Kosten f\u00fcr die Lastenfreistellung tr\u00e4gt in der Regel der Verk\u00e4ufer. Sie setzen sich zusammen aus:<\/p>\n

        \n
      1. Notarkosten f\u00fcr die Abwicklung,<\/li>\n
      2. Geb\u00fchren f\u00fcr die L\u00f6schung im Grundbuch,<\/li>\n
      3. eventuell anfallende Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digungen an Kreditgeber.<\/li>\n<\/ol>\n

        Die Notar- und Gerichtskosten richten sich nach der H\u00f6he der eingetragenen Grundschulden, der H\u00f6he in der die Grundschulden noch valutieren und den Geb\u00fchren, die f\u00fcr die L\u00f6schung im Grundbuch anfallen. Diese Geb\u00fchren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)<\/a> geregelt.<\/p>\n

        Zeitlicher Rahmen<\/h2>\n

        Der Prozess der Lastenfreistellung kann je nach Komplexit\u00e4t des Falls und Anzahl der beteiligten Parteien variieren. In der Regel dauert es 2 bis 4 Wochen, bis alle erforderlichen Unterlagen in \u00f6ffentlich beglaubigter Form vorliegen.<\/p>\n

        Die tats\u00e4chliche L\u00f6schung im Grundbuch erfolgt meist in Verbindung mit der Eigentumsumschreibung. Daf\u00fcr muss das Finanzamt dem Notar zuerst die Unbedenklichkeitsbescheinigung zustellen. Dies kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Erfahrungsgem\u00e4\u00df betr\u00e4gt die Dauer der Eigentums\u00fcbertragung beim Immobilienkauf etwa 10 bis 12 Wochen.<\/p>\n

        Rechtliche Risiken und Absicherung<\/h2>\n

        Um rechtliche Risiken zu minimieren, ist es wichtig, dass:<\/p>\n

          \n
        1. alle Lastenfreistellungserkl\u00e4rungen vor der Kaufpreiszahlung vorliegen.<\/li>\n
        2. der Notar die Kaufpreiszahlungen im Rahmen des mit ihm eingegangenen Treuhandverh\u00e4ltnisses sorgf\u00e4ltig \u00fcberwacht.<\/li>\n
        3. die L\u00f6schung im Grundbuch zeitnah nach Vorliegen aller Voraussetzungen beantragt und \u00fcberwacht wird.<\/li>\n<\/ol>\n

          Schlussbetrachtung<\/h2>\n

          Die Lastenfreistellung ist ein komplexer, aber unverzichtbarer Prozess beim Immobilienverkauf. Dem Notar kommt dabei eine Schl\u00fcsselrolle zu, um einen reibungslosen und rechtssicheren Ablauf zu gew\u00e4hrleisten.<\/p>\n

          Durch eine sorgf\u00e4ltige Vorbereitung und Durchf\u00fchrung tr\u00e4gt der Notar ma\u00dfgeblich dazu bei, dass beide Parteien \u2013 K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer \u2013 ihre Interessen gewahrt sehen und die Immobilie lastenfrei den Besitzer wechselt.<\/p>\n

          Als erfahrene Notare in Frankfurt stehen wir Ihnen gerne beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie zur Seite. Unsere Leistungen umfassen u.a.<\/p>\n

            \n
          • Kaufvertr\u00e4ge \u00fcber bebauten oder unbebauten Grundbesitz, Wohnungs- oder Teileigentum, Erbbaurechte<\/li>\n
          • Bautr\u00e4gervertr\u00e4ge (Neubauten und Sanierungsobjekte)<\/li>\n
          • Bildung und Ver\u00e4nderung von Wohnungs-, Teil- und Sondereigentum<\/li>\n
          • Begr\u00fcndung und Bestellung von Grundschulden und Hypotheken<\/li>\n
          • Begr\u00fcndung und Bestellung von Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeit, Nie\u00dfbrauch, Wohnungsrecht, Reallast)<\/li>\n
          • Begr\u00fcndung von Erbbaurechten<\/li>\n
          • Begr\u00fcndung und Bestellung von Vorkaufsrechten<\/li>\n
          • Grundst\u00fccks\u00fcbertragungsvertr\u00e4ge (Schenkungen unter Ehegatten, Verwandten, vorweggenommene Erbfolge)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\n
            \n

            Die Aufgaben des Notars bei der Lastenfreistellung<\/h2>\n<\/td>\n<\/tr>\n

            \n

            Der Notar spielt eine zentrale und vielseitige Rolle im Prozess der Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf.<\/p>\n

            Koordination und Treuhandfunktion<\/strong><\/p>\n

            Der Notar geht ein Treuhandverh\u00e4ltnis mit den Gl\u00e4ubigern ein und \u00fcberwacht den gesamten Ablauf der Lastenfreistellung. In dieser Funktion:<\/p>\n

              \n
            1. erh\u00e4lt er von dem Gl\u00e4ubiger die L\u00f6schungsbewilligung nebst Treuhandauftrag und Aufstellung der Kosten, welche der Gl\u00e4ubiger zur Lastenfreistellung erhalten m\u00f6chte.<\/li>\n
            2. mit der F\u00e4lligkeitsmitteilung \u00fcbersendet der Notar die entsprechenden Forderungsaufstellungen der Gl\u00e4ubiger und teilt dem K\u00e4ufer mit, an wen er welche H\u00f6he des Kaufpreises zu zahlen hat.<\/li>\n
            3. nach vollst\u00e4ndiger Kaufpreiszahlung l\u00e4sst sich der Notar von den Gl\u00e4ubigern und den Verk\u00e4ufern die vollst\u00e4ndige Kaufpreiszahlung best\u00e4tigen und stellt erst dann die Antr\u00e4ge beim Grundbuch auf L\u00f6schung der Belastungen und Eigentumsumschreibung.<\/li>\n<\/ol>\n

              Vorbereitung und Dokumentation<\/strong><\/p>\n

              Der Notar \u00fcbernimmt wichtige vorbereitende und dokumentierende Aufgaben:<\/p>\n

                \n
              • Er sieht vor jeder Grundst\u00fccks\u00fcbertragung das Grundbuch ein und pr\u00fcft bestehende Belastungen.<\/li>\n
              • Er nimmt die entsprechenden Antr\u00e4ge auf L\u00f6schung der Belastungen in den Kaufvertrag sowie den Auftrag zur Einholung der entsprechenden Unterlagen im Kaufvertrag auf.<\/li>\n<\/ul>\n

                Kommunikation mit Gl\u00e4ubigern<\/strong><\/p>\n

                Der Notar steht in direktem Kontakt mit den Gl\u00e4ubigern:<\/p>\n

                  \n
                • Er kontaktiert die Gl\u00e4ubiger im Auftrag des Eigent\u00fcmers.<\/li>\n
                • Er holt Informationen \u00fcber die H\u00f6he der noch ausstehenden Forderungen ein.<\/li>\n
                • Er fordert die notwendigen L\u00f6schungsbewilligungen ein und \u00fcberpr\u00fcft diese.<\/li>\n<\/ul>\n

                  Antragstellung und Grundbucheintragung<\/strong><\/p>\n

                  Der Notar ist f\u00fcr die formellen Schritte zur Umsetzung der Lastenfreistellung verantwortlich:<\/p>\n

                    \n
                  • Er beantragt die Lastenfreistellung beim Grundbuchamt, in der Regel zusammen mit der Umschreibung des Eigent\u00fcmers.<\/li>\n
                  • Er reicht mit dem vorbezeichneten Antrag die L\u00f6schungsbewilligung beim Grundbuchamt ein.<\/li>\n<\/ul>\n

                    Beratung und Aufkl\u00e4rung<\/strong><\/p>\n

                    Der Notar hat auch eine wichtige beratende Funktion.\u00a0Er weist im Rahmen seiner Aufkl\u00e4rungspflicht auf eingetragene Lasten und deren Bedeutung sowie die Ratsamkeit einer Lastenfreistellung hin.<\/p>\n

                    Zeitliche Koordination<\/strong><\/p>\n

                    Der Notar steuert den zeitlichen Ablauf des Prozesses und stellt sicher, dass die L\u00f6schung der Grundpfandrechte erst beantragt wird, wenn die Rechteinhaber ihr Geld erhalten haben.<\/span><\/p>\n

                    Durch diese umfassenden Aufgaben gew\u00e4hrleistet der Notar einen reibungslosen und rechtssicheren Ablauf der Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf.<\/p>\n

                     <\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

                     <\/p>\n

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                    Die Lastenfreistellung ist h\u00e4ufig ein wesentlicher Prozess beim Immobilienverkauf. Sie stellt sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen an den neuen Eigent\u00fcmer \u00fcbergeben wird. Dieser Artikel gibt Ihnen einen \u00dcberblick \u00fcber die rechtlichen und praktischen Aspekte der Lastenfreistellung aus notarieller Sicht.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3785,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-3782","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fachbeitraege-publikationen"],"acf":[],"yoast_head":"\nDie Lastenfreistellung: wichtiger Aspekt beim Immobilienkauf<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Die Lastenfreistellung stellt sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen an den neuen Eigent\u00fcmer \u00fcbergeben wird. 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