{"id":3737,"date":"2023-05-10T16:57:12","date_gmt":"2023-05-10T14:57:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/immobilien-kaufen-frankfurt\/?p=3737"},"modified":"2023-05-10T16:59:06","modified_gmt":"2023-05-10T14:59:06","slug":"informationen-zur-finanzierung-und-grundschuld-beim-erwerb-von-immobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilien-kaufen-frankfurt.de\/fachbeitraege-publikationen\/informationen-zur-finanzierung-und-grundschuld-beim-erwerb-von-immobilien\/","title":{"rendered":"Informationen zur Finanzierung und Grundschuld beim Erwerb von Immobilien"},"content":{"rendered":"

Von Notarin Sonja Reiff<\/strong><\/p>\n

In den meisten F\u00e4llen werden die Kaufpreise f\u00fcr Grundst\u00fccke oder Wohnungseigentum ganz oder teilweise durch eine Bank finanziert. Diese will die Immobilienfinanzierung entsprechend besichert wissen. Im Folgenden habe ich Ihnen wesentliche Informationen zum Erwerb von Immobilien und deren Finanzierung, z.\u00a0B. \u00fcber eine Grundschuld, zusammengestellt.<\/p>\n

<\/p>\n

Zur Bedeutung der Grundschuld beim Immobilienkauf<\/h2>\n

Die Wunschimmobilie wurde gefunden, nun geht es um die Finanzierung. Die Bank ist meist nur bereit, das Darlehen f\u00fcr die Kaufpreisfinanzierung auszuzahlen, wenn zu ihren Gunsten eine erstrangige Grundschuld<\/a> ins Grundbuch eingetragen ist.<\/p>\n

In der Regel wird der Grundst\u00fcckskaufvertrag<\/a> erst beurkundet, wenn die Finanzierung des Kaufpreises bereits gesichert ist. Direkt im Anschluss an den Beurkundungstermin des Kaufvertrages kann dann direkt von dem K\u00e4ufer auch die Grundschuld beim Notar bestellt und beurkundet werden. Damit ist sichergestellt, dass zum Zeitpunkt der F\u00e4lligkeit des Kaufpreises, die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und die Bank den Betrag f\u00fcr den Kaufpreis auch auszahlt.<\/p>\n

L\u00f6schung von Grundschulden des Verk\u00e4ufers bei abgezahlten Darlehen<\/h2>\n

Wird eine Immobilie verkauft, dann sind h\u00e4ufig noch Grundschulden des Verk\u00e4ufers im Grundbuch eingetragen. Sind die durch diese abgesicherten Darlehen bereits abgezahlt, kann sich der Verk\u00e4ufer entweder schon vor Beurkundung oder nach Beurkundung durch den Notar eine L\u00f6schungsbewilligung der Bank einholen. Die Grundschuld kann aus dem Grundbuch gel\u00f6scht werden.<\/p>\n

L\u00f6schung von Grundschulden des Verk\u00e4ufers bei noch nicht abgezahlten Darlehen<\/h2>\n

Wie bereits dargelegt, verlangt die den Kaufpreis finanzierende Bank eine erstrangige Grundschuld. Erstrangig bedeutet dabei, dass der Grundschuld keine anderweitig im Grundbuch eingetragenen Rechte vorgehen d\u00fcrfen und die Bank den ersten Rang im Grundbuch erh\u00e4lt.<\/p>\n

Wie erh\u00e4lt jedoch die Grundschuld des K\u00e4ufers f\u00fcr die Finanzierung des Kaufpreises die erste Rangstelle, wenn noch eine Grundschuld des Verk\u00e4ufers eingetragen ist und das abgesicherte Darlehen gerade noch nicht abgezahlt ist?<\/p>\n

Auch das sichert der Notar<\/a> durch seine Vertragsgestaltung und den von ihm vorgenommenen Vollzug ab.<\/p>\n

Im Vertrag wird stets geregelt, dass der Kaufpreis erst zu zahlen ist, wenn bestimmte festgelegte F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Eine dieser F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen ist, dass dem Notar auch die L\u00f6schungsunterlagen der Bank des Verk\u00e4ufers vorliegen.<\/p>\n

Der Notar schreibt daher die Bank an und bittet um \u00dcbersendung der L\u00f6schungsbewilligung f\u00fcr die eingetragene Grundschuld. Sollte das Darlehen noch nicht abgezahlt sein, schickt die Bank dem Notar zwar die L\u00f6schungsbewilligung, teilt aber auch mit, in welcher H\u00f6he sie noch Geld zu bekommen hat. Au\u00dferdem erteilt sie dem Notar einen sogenannten Treuhandauftrag.<\/p>\n

Damit verpflichtet sie den Notar, dass er die Grundschuld nur beim Grundbuchamt l\u00f6schen lassen darf, wenn die Bank vorher aus dem Kaufpreis den geforderten Betrag erhalten hat.<\/p>\n

Wenn auch die weiteren im Vertrag vereinbarten F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen vorliegen, wie die Auflassungsvormerkung f\u00fcr den K\u00e4ufer, die Verzichtserkl\u00e4rung der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht (bei Grundst\u00fccken) und die Zustimmung des Verwalters (teilweise erforderlich bei Wohnungseigentum), schickt der Notar die Mitteilung an den K\u00e4ufer raus, dass der Kaufpreis f\u00e4llig und zu bezahlen ist.<\/p>\n

In dieser F\u00e4lligkeitsmitteilung gibt der Notar auch an, wer den Kaufpreis in welcher H\u00f6he erh\u00e4lt. F\u00fcr den Ausgleich des bestehenden Restdarlehens des Verk\u00e4ufers muss der K\u00e4ufer nun erst den Anteil des Kaufpreises an die Banken des Verk\u00e4ufers bezahlen, den diese f\u00fcr die L\u00f6schung der bestehenden Belastung gefordert hat. Anschlie\u00dfend kann der Restkaufpreis direkt an den Verk\u00e4ufer gezahlt werden.<\/p>\n

Best\u00e4tigt die Bank des Verk\u00e4ufers dem Notar, dass sie den Kaufpreis erhalten hat, kann der Notar die alte Grundschuld im Grundbuch l\u00f6schen lassen.<\/p>\n

Der finanzierenden Bank reicht es bei diesem Vorgehen aus, wenn ihre Grundschuld vorerst unmittelbar hinter der Grundschuld des Verk\u00e4ufers eingetragen ist. Durch die F\u00e4lligkeitsmitteilung des Notars best\u00e4tigt dieser, dass ihm alle L\u00f6schungsunterlagen vorliegen und bei Zahlung des geforderten Betrages der L\u00f6schung auch keine Hindernisse entgegenstehen.<\/p>\n

Somit zahlt die Bank des K\u00e4ufers auch bereits den finanzierten Betrag aus, obwohl sie im Grundbuch eigentlich zuerst an zweiter Rangstelle mit ihrer Grundschuld steht. Nach L\u00f6schung der alten Grundschuld erh\u00e4lt sie dann jedoch den ersten Rang.<\/p>\n

Weitere Rechte und Grunddienstbarkeiten im Grundbuch<\/h2>\n

Manchmal sind im Grundbuch nicht nur Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, sondern auch andere Rechte, wie z.\u00a0B. Geh- und Fahrrechte, Nie\u00dfbrauchrechte und Wohnungsrechte.<\/p>\n

Handelt es sich um Grunddienstbarkeiten<\/a> wie Geh- und Fahrrechte oder Leitungsrechte, so sind diese regelm\u00e4\u00dfig auch nach einem Verkauf erforderlich und vom K\u00e4ufer zu \u00fcbernehmen. In der Regel werden diese auch von den Banken nicht als wertmindernd angesehen. Sie k\u00f6nnen daher auch der Grundschuld vorgehen und m\u00fcssen nicht gel\u00f6scht werden.<\/p>\n

Handelt es sich aber beispielsweise um ein Wohnungs- oder Nie\u00dfbrauchrecht zugunsten eines Elternteils des Verk\u00e4ufers, so ist dieses zu l\u00f6schen. Lebt die beg\u00fcnstigte Person noch, so muss sie die L\u00f6schung bewilligen. Ist sie bereits verstorben, m\u00fcssen die Erben der L\u00f6schung zustimmen. In manchen F\u00e4llen gen\u00fcgt auch die Vorlage der Sterbeurkunde zur L\u00f6schung.<\/p>\n

Mitwirkung des Notars<\/h2>\n

Der Kauf eines Grundst\u00fccks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts ist zwingend bei einem Notar vorzunehmen und notariell zu beurkunden. Dies dient dem Schutz s\u00e4mtlicher Vertragsparteien, da der Notar den Vertrag so gestalten soll, dass beide Vertragsseiten abgesichert sind und nicht eine Seite ungesch\u00fctzt in Vorleistung tritt.<\/p>\n

Will eine Partei dennoch in Vorleistung gehen und ungesicherte Risiken \u00fcbernehmen, dann hat der Notar Absicherungsm\u00f6glichkeiten vorzuschlagen und \u00fcber die bestehenden Risiken ausf\u00fchrlich zu belehren.<\/p>\n

Handelt es sich um einen Immobilienvertrag, der zwischen einem Unternehmen und einer privaten Person geschlossen wird, ein sogenannter Verbrauchervertrag<\/a>, so hat der Notar die Interessen des Verbrauchers besonders im Auge zu behalten und zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

\u00dcbergabe und Eigentumsumschreibung<\/h2>\n

Im Immobilienkaufvertrag wird weiterhin geregelt, wann die \u00dcbergabe zu erfolgen hat. In den meisten F\u00e4llen wird hierf\u00fcr die Kaufpreiszahlung vereinbart. Mit der Zahlung des vollst\u00e4ndigen Kaufpreises gehen somit auch der Besitz und s\u00e4mtliche Kosten und Lasten auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Die Schl\u00fcssel und Unterlagen sind ihm dann unverz\u00fcglich zu \u00fcbergeben.<\/p>\n

Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch findet erst zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt statt. Diese kann n\u00e4mlich erst erfolgen, wenn sichergestellt ist, dass der K\u00e4ufer die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Ist das erfolgt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sobald diese dem Notar vorliegt und ihm auch nachgewiesen ist, dass der Kaufpreis vollst\u00e4ndig bezahlt ist, kann er die Umschreibung des Eigent\u00fcmers im Grundbuch beantragen.<\/p>\n

Gew\u00e4hrleistungsrechte beim Kauf von Grundst\u00fccken, H\u00e4usern und Wohnungen<\/h2>\n

Des Weiteren werden die Gew\u00e4hrleistungsrechte im Grundst\u00fcckskaufvertrag geregelt.<\/p>\n

Handelt es sich um einen Verkauf zwischen zwei Privatpersonen sowie um eine bereits bestehende Immobilie, so wird jegliche Gew\u00e4hrleistung ausgeschlossen. Der K\u00e4ufer \u00fcbernimmt das Grundst\u00fcck mit Wohnhaus oder die Eigentumswohnung somit in ihrem bestehenden Zustand. Nur wenn nicht erkennbare schwerwiegende M\u00e4ngel vorliegen, die der Verk\u00e4ufer h\u00e4tte aufdecken m\u00fcssen oder sogar bewusst verschwiegen hat, kann der K\u00e4ufer Gew\u00e4hrleistungsrechte geltend machen. Gleiches gilt, wenn der Verk\u00e4ufer besondere Garantien \u00fcbernommen oder eine besondere Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes versprochen hat und diese nicht erf\u00fcllt werden.<\/p>\n

Kauft hingegen eine Privatperson von einem Unternehmer eine Bestandsimmobilie, so kann die Gew\u00e4hrleistung nicht komplett ausgeschlossen werden.<\/p>\n

Bei einem Bautr\u00e4gervertrag<\/a> kauft meist eine Privatperson von dem Bauunternehmen eine neu hergestellte oder neu sanierte Immobilie. Hier hat der Verk\u00e4ufer die volle Gew\u00e4hrleistung zu \u00fcbernehmen. Auch sind in Bautr\u00e4gervertr\u00e4gen weitere Schutzmechanismen f\u00fcr den K\u00e4ufer aufzunehmen. Der Notar hat auch hier die Interessen des Verbrauchers besonders zu sch\u00fctzen und bei der Vertragsgestaltung zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

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Von Notarin Sonja Reiff In den meisten F\u00e4llen werden die Kaufpreise f\u00fcr Grundst\u00fccke oder Wohnungseigentum ganz oder teilweise durch eine Bank finanziert. Diese will die Immobilienfinanzierung entsprechend besichert wissen. 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