{"id":3710,"date":"2022-09-19T13:37:00","date_gmt":"2022-09-19T11:37:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/immobilien-notar\/?p=3710"},"modified":"2022-09-19T13:38:19","modified_gmt":"2022-09-19T11:38:19","slug":"die-lebzeitige-uebertragung-von-immobilien-oder-auch-immobilienschenkung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilien-kaufen-frankfurt.de\/fachbeitraege-publikationen\/die-lebzeitige-uebertragung-von-immobilien-oder-auch-immobilienschenkung\/","title":{"rendered":"Die lebzeitige \u00dcbertragung von Immobilien oder auch Immobilienschenkung"},"content":{"rendered":"

Von Notarin Bettina Selzer <\/strong><\/p>\n

Immobilieneigent\u00fcmern wird oftmals von ihrem Steuerberater empfohlen, schon zu Lebzeiten eine Immobilie an die Kinder oder den Ehegatten zu verschenken, um die Steuerfreibetr\u00e4ge auszusch\u00f6pfen und den Kindern oder Ehegatten sp\u00e4tere Erbschaftssteuern zu sparen. Was ist bei der Schenkung einer Immobilie zu ber\u00fccksichtigen?<\/p>\n

<\/p>\n

Pflicht zur notariellen Beurkundung bei Immobilienschenkungen<\/h2>\n

Die Schenkung einer Immobilie muss bei einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden, da das Eigentum an der Immobilie an eine andere Person \u00fcbertragen wird. Das hat den Vorteil, dass die Immobilieneigent\u00fcmer eingehend notariell beraten werden.<\/p>\n

Handelt es sich n\u00e4mlich um die Schenkung der Immobilie, die Sie zurzeit bewohnen, sollten Sie sich bei der \u00dcbertragung der Immobilie ein Wohnrecht beziehungsweise das Nie\u00dfbrauchrecht vorbehalten und im Grundbuch eintragen lassen. Nur so k\u00f6nnen Sie sicherstellen, dass Sie als \u00dcbergeber die Immobilie weiter bewohnen und\/oder bei Vermietung die Mieteinnahmen behalten k\u00f6nnen.<\/p>\n

Weitergehende Absicherung des \u00dcbergebers der Immobilie<\/h2>\n

Weiterhin k\u00f6nnen Sie sich zu Ihrer Absicherung als \u00dcbergeber der Immobilie R\u00fccktrittsrechte vorbehalten. Diese k\u00f6nnen ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden. \u00dcblicherweise wird ein R\u00fccktrittsrecht f\u00fcr den Eintritt bestimmter Umst\u00e4nde vereinbart. Beispiele hierf\u00fcr sind Insolvenz, Zwangsvollstreckung in den Vertragsgegenstand, Scheidung, Vorversterben, Gesch\u00e4ftsunf\u00e4higkeit oder die Ver\u00e4u\u00dferung oder Belastung des Grundbesitzes ohne Zustimmung des \u00dcbergebers.<\/p>\n

Damit die Immobilie auch wirklich in der Familie bleibt, sollten die Kinder au\u00dferdem verpflichtet werden, einen Ehevertrag<\/a> mit ihren zuk\u00fcnftigen oder bereits vorhandenen Ehegatten abzuschlie\u00dfen. Das ist inzwischen regelm\u00e4\u00dfig \u00fcblich und wird von den Kindern meist auch unterst\u00fctzt. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Immobilie im Rahmen des Zugewinn- bzw. Verm\u00f6gensausgleichs nicht ber\u00fccksichtigt wird, sondern allenfalls tats\u00e4chlich get\u00e4tigte Investitionen oder Tilgungsleistungen zu erstatten sind.<\/p>\n

Schenkungen und Erbe sind zwar als solche nicht im Zugewinnausgleich<\/a> zu ber\u00fccksichtigen, aber die Werterh\u00f6hung, die diese bis zu einer etwaigen Scheidung erfahren, kann bei Immobilien sehr hoch sein. Ohne eine entsprechende Vereinbarung ist diese beim Zugewinn anzurechnen.<\/p>\n

Das kann sogar dazu f\u00fchren, dass der Beschenkte die Immobilie verkaufen muss, um im Rahmen eines Scheidungsverfahrens die Zugewinnausgleichsanspr\u00fcche seines Ehegatten zu befriedigen. Meist entspricht dies aber nicht dem Willen der Eltern, die durch die \u00dcbertragung zu Lebzeiten die Immobilie ihrem eigenen Kind und den Enkelkindern erhalten m\u00f6chten.<\/p>\n

Pflichtteilsanspr\u00fcche ber\u00fccksichtigen<\/h2>\n

Zusammen mit der Notarin oder dem Notar sollten Sie auch kl\u00e4ren, ob die Schenkung auf einen etwaigen Pflichtteilsanspruch des Erwerbers anzurechnen ist. Das Verh\u00e4ltnis zum eigenen Kind kann sich im Laufe der Jahre nach der Immobilien\u00fcbertragung schlie\u00dflich noch \u00e4ndern.<\/p>\n

Sollte der \u00fcbertragende Immobilieneigent\u00fcmer das Kind zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt als Erben ausschlie\u00dfen wollen, h\u00e4tte das Kind als gesetzlicher Erbe einen sogenannten Pflichtteilsanspruch<\/a>. Dies ist ein Zahlungsanspruch \u00fcber einen Betrag, der dem h\u00e4lftigen Erbteil entspricht. Unter Umst\u00e4nden ist es f\u00fcr diesen Fall sinnvoll, die Schenkung auf den etwaigen Anspruch anzurechnen. Im notariellen Schenkungsvertrag k\u00f6nnen Sie dies festlegen.<\/p>\n

M\u00f6gliche Doppeltbesteuerung von Immobilien beim Berliner Testament vermeiden<\/h2>\n

Wenn Sie als Immobilieneigent\u00fcmer \u00fcber mehrere werthaltige Immobilien verf\u00fcgen, kann ein sogenanntes Berliner Testament<\/a> mit ihrem Ehegatten sehr ung\u00fcnstig sein. Es kann dann vorkommen, dass die gleichen Immobilien doppelt versteuert werden m\u00fcssen, beim ersten und beim zweiten Todesfall der Eltern.<\/p>\n

Hier bietet es sich an, die wertvollste Immobilie zu Lebzeiten auf die Kinder zu \u00fcbertragen. Die \u00fcbrigen Immobilien k\u00f6nnen dann beispielsweise immer noch \u00fcber ein Berliner Testament erst an den Ehegatten gegenseitig und danach an die Kinder vererbt werden.<\/p>\n

Gemeinsame Verwaltung der \u00fcbertragenen Immobilie in einer Kommanditgesellschaft<\/h2>\n

Bei der \u00dcbertragung an mehrere Kinder sollten Sie auch pr\u00fcfen, ob die zu \u00fcbertragende Immobilie in eine zu gr\u00fcndende verm\u00f6gensverwaltende Kommanditgesellschaft eingebracht wird. Auf diese Weise kann vermieden werden, dass die Kinder in Bruchteilsgemeinschaft Immobilienmiteigent\u00fcmer werden. Diese Bruchteilsgemeinschaft hat den Nachteil, dass jeder Miteigent\u00fcmer seinen Anteil an der Immobilie frei ver\u00e4u\u00dfern und \u00fcbertragen kann und auch die Miteigent\u00fcmer nur gemeinsam zur Verwaltung der Immobilie berechtigt sind. Im Rahmen eines Gesellschaftsvertrages der Kommanditgesellschaft k\u00f6nnten dagegen Regelungen zur gemeinsamen oder auch alleinigen Verwaltung der Immobilie durch einen Gesellschafter getroffen werden, die im Sinne der \u00dcbergebers sind. Weiterhin kann regelt werden, dass der KG-Anteil nur an bestimmte Personen \u00fcbertragen werden darf und was im Falle des Todes gilt. Sollte ein Gesellschafter aus der KG ausscheiden, kann zudem auch die zu zahlende Abfindungsh\u00f6he geregelt werden.<\/p>\n

Vorab fachliche Beratung einholen<\/h2>\n

Auf keinen Fall zu empfehlen ist eine nicht vorher durchdachte Immobilien\u00fcbertragung. Wie Sie sehen, hat diese weitreichende Folgen, die auch mehrere Personen betreffen. Sie sollten sich daher vorab durch den Steuerberater und den Notar<\/a> ausf\u00fchrlich beraten lassen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Von Notarin Bettina Selzer Immobilieneigent\u00fcmern wird oftmals von ihrem Steuerberater empfohlen, schon zu Lebzeiten eine Immobilie an die Kinder oder den Ehegatten zu verschenken, um die Steuerfreibetr\u00e4ge auszusch\u00f6pfen und den Kindern oder Ehegatten sp\u00e4tere Erbschaftssteuern zu sparen. 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