Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienkauf?
Wer sucht den Notar beim Verkauf einer Immobilie aus?
Was sollte geklärt sein, bevor es zum Notar geht?
Welche Aufgaben übernimmt der Notar vor dem Beurkundungstermin?
Wie läuft die Beurkundung des Immobilienkaufs beim Notar ab?
Wie geht es nach der Beurkundung weiter?
Wann muss die Zahlung des Kaufpreises erfolgen?
Welche Nebenkosten sind mit einem Immobilienkauf verbunden?
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Was ist ein Treuhandkonto oder Notaranderkonto?
Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar beurkundet im Beisein von Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag einer Immobilie. Er kümmert sich um die notwendige Kommunikation mit Behörden, informiert, berät und sorgt dafür, dass der Eigentümerwechsel rechtssicher erfolgen kann.
Der Kauf bzw. Verkauf von Grundstücken, Häusern, Wohnungen oder anderer Immobilien kann in Deutschland nur mit Beteiligung eines Notars erfolgen. Dies schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 313b BGB) vor.
Eine wesentliche Aufgabe des Notars ist hierbei der Schutz beider Vertragsparteien. Der Verkäufer ist davor zu bewahren, sein Eigentum ohne Bezahlung zu verlieren. Ebenso soll der Käufer nicht den Kaufpreis bezahlen, ohne dass er in den Besitz der Immobilie kommt.
Der Notar haftet für die korrekte Abwicklung des Immobilienverkaufs. Der Verkaufsprozess sowie die Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer werden im Notarvertrag als notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag festgehalten.
Darüber hinaus sorgt der Notar für einen rechtssicheren, ordnungsgemäßen Ablauf des Immobilienverkaufs. Im Vorfeld klärt er offene Fragen und sorgt dafür, dass alle benötigten Unterlagen vorliegen. So müssen beispielsweise mögliche Grundbuchlasten geklärt werden, die Übergabe- und Zahlungsmodalitäten sind zu besprechen, ebenso wie der Umgang mit eventuell vorhandenen Mietverhältnissen.
Anschließend erstellt der Notar den Entwurf des Immobilienkaufvertrages und sendet diesen den Vertragsparteien zu. Besteht mit dem Entwurf beiderseitiges Einverständnis, erfolgt der eigentliche Beurkundungstermin. In diesem wird der Vertrag nochmals vorgelesen. Mit Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages im Beisein des Notars wird dieser zu einer rechtsicheren Urkunde und für den Verkäufer und Käufer verbindlich.
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um den reibungslosen Vollzug des Vertrages. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt und der Kaufpreis sowie die Grundsteuer bezahlt sind, veranlasst der Notar die Übertragung des Immobilieneigentums an den neuen Besitzer. Abschließend prüft er nochmal, dass die Umschreibung im Grundbuchamt korrekt erfolgt ist.
Wer sucht den Notar beim Verkauf einer Immobilie aus?
Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wer beim Verkauf von Grundstücken in Deutschland den Notar auswählt. Hier besteht Wahlfreiheit. Beide Parteien können sich gemeinsam für einen Notar entscheiden. Meist ist es jedoch der Käufer, der den Notar bestimmt.
Wer bezahlt den Notar?
Die Notarkosten beim Immobilienverkauf, dessen Auslagen sowie Gebühren des Grundbuchamts übernimmt in der Regel der Käufer. Auch hier gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorgaben. Abweichende Regelungen über die Kostenverteilungen sind möglich. Diese sollten ebenfalls notariell beurkundet werden.
Auch wenn der Käufer die gesamten Notar- und Grundbuchkosten übernimmt, haften beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch für deren Begleichung.
Die Höhe der Notarkosten sowie weitere Gebühren, z.B. für die Änderungen im Grundbuch, sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie berechnen sich unabhängig vom Arbeitsaufwand und betragen rund 2 Prozent vom Kaufpreis.
Hier finden sie ein paar Beispiele für die Grundbuch- und Notarkosten beim Immobilienkauf.
Was sollte geklärt sein, bevor es zum Notar geht?
Bevor es zum Notar geht, sollten Verkäufer und Käufer grundlegende Einigkeit zum Immobiliengeschäft erzielt haben. Hierzu gehören:
- Vereinbarung von Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Termin der Übergabe der Immobilie
- Umgang mit bestehenden Verbindlichkeiten, wie Nutzungs- und Nießbrauchrechten, bestehenden Miet- oder Pachtverträgen
- Nebenabsprachen, z.B. zur Übernahme von Übernahme Inventar, Einbaumöbeln etc.
Da eine spätere Sachmängelhaftung in der Regel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen wird, sollte der Käufer das Objekt eingehend besichtigt haben und ggf. durch einen Sachverständigen begutachten lassen.
Zur Wahrung seiner Interessen kann es für Verkäufer sinnvoll sein, sich über die Bonität des Käufers zu informieren.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er darf weder im Interesse des Verkäufers oder Käufers agieren. In dieser Funktion berät der Notar jedoch ausschließlich zu den rechtlichen Aspekten des Verkaufsprozesses und sorgt für eine ordnungsgemäße, rechtssichere Abwicklung des Eigentümerwechsels. Eine Bonitätsprüfung oder eine Bewertung, ob die getroffenen Vereinbarungen für beide Seiten gleichermaßen vorteilhaft sind, gehören nicht zu seinen Aufgaben.
Welche Aufgaben übernimmt der Notar vor dem Beurkundungstermin?
Vor dem Beurkundungstermin prüft der Notar die juristischen Voraussetzungen für den Immobilienverkauf und sorgt dafür, dass alle notwendigen Unterlagen und Angaben zur Erstellung des Immobilienkaufvertrages zur Verfügung stehen. Sofern notwendig findet hierzu ein Vorgespräch im Notariat statt.
Unter anderem sind zur Vorbereitung des Beurkundungstermins folgende Punkte relevant:
- Feststellen von Identität und Geschäftsfähigkeit von Verkäufer und Käufer
- Informationen zum vereinbarten Kaufpreis und zu den Zahlungsmodalitäten
- Grundbucheinsicht und ggf. Erörterung vorhandener Grundbuchlasten
- Erbbaurechtsvertrag bei Grundstücken mit Erbbaurecht
- Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen und anderen Verpflichtungen des Verkäufers in Bezug auf die Immobiliennutzung
- Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung
- Auskunft des Baulastenverzeichnisses
Hat der Notar alle für den Vertrag relevanten Informationen zusammen, erstellt er einen Entwurf des Immobilienkaufvertrages und sendet diesen den Vertragsparteien zu.
Hinweis: Für den Entwurf Ihres Immobilienkaufvertrages benötigen wir detaillierte Daten zur Immobilie sowie zu den Vertragsparteien. Für die Vorbereitung zum Termin in unserem Notarbüro haben wir Ihnen eine kleine Checkliste zum Immobilienkauf vorbereitet.
Wie läuft die Beurkundung des Immobilienkaufs beim Notar ab?
Die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages erfolgt in der Regel in einem Vor-Ort-Termin im Notariat. Sie dauert etwa 45 – 60 Minuten.
Zuerst müssen sich Verkäufer und Käufer durch Vorlage eines Personaldokumentes ausweisen. Anschließend verliest der Notar den Vertragsentwurf. Juristische Fachbegriffe und erklärungsbedürftige Formulierungen im Vertrag werden hierbei erläutert.
Nach dem Verlesen des Vertragsentwurfes können die Beteiligten Fragen stellen und ggf. letzte Korrekturen vornehmen lassen.
Mit der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages wird das Dokument und damit der Verkauf der Immobilie bzw. des Grundstücks rechtskräftig.
Wie geht es nach der Beurkundung weiter?
Haben Verkäufer und Käufer den Grundstückskaufvertrag oder Immobilienkaufvertrag beim Notar unterzeichnet, sind noch etliche Dinge zu erledigen, bis die Eigentümerwechsel vollzogen werden kann.
Ihr Notar kümmert sich nun z.B. um
- das Einfordern aller notwendigen Unterlagen für einen lastenfreien Erwerb.
- die Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
- den Eintrag einer ggf. mitbeurkundeten Grundschuld des Käufers zur Finanzierung des Kaufpreises.
- die Einholung notwendiger behördlicher Genehmigungen und Erklärungen, z.B. des Vorkaufsverzichts der Gemeinde.
- die Meldung des Immobilienkaufvertrages an das zuständige Finanzamt für die Erhebung der Grundsteuer.
Liegen alle notwendigen Voraussetzungen für den Eigentümerwechsel vor, teilt der Notar dem Käufer den Fälligkeitstermin des Kaufpreises mit.
Sobald er die Eingangsbestätigungen für die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises sowie der Grunderwerbssteuer vorliegen hat, veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Immobilieneigentums auf den Käufer.
Nachdem die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist, überprüft er abschließend noch die Vollzugsmitteilung des Grundbuchamtes. Damit stellt er sicher, dass alle Eintragungen und Löschungen korrekt vorgenommen wurden.
Wann muss die Zahlung des Kaufpreises erfolgen?
Die genaue Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf wird im Immobilienkaufvertrag geregelt.
Der Käufer muss die Zahlung jedoch grundsätzlich erst leisten, wenn er damit zu 100 Prozent unbelastetes Eigentum am Grundstück, an der Immobilie oder an der Eigentumswohnung erwirbt.
Dies ist dann der Fall, wenn
- die Gemeinde oder private Personen auf ein mögliches Vorkaufsrecht verzichtet haben.
- alle Unterlagen vorliegen, die für die Löschung bestehender eingetragener Hypotheken und Grundschulden benötigt werden oder der Käufer die Grundbuchlasten vertragsmäßig übernimmt.
- die Auflassungsvormerkung auf den Namen des Käufers im Grundbuch eingetragen ist.
Bis alle Zahlungsvoraussetzungen für einen Immobilienkauf in Deutschland vorliegen, dauert es in der Regel 3 bis 5 Wochen. Der Notar prüft, dass sie sämtlich erfüllt sind und übersendet anschließend die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Üblich ist oftmals eine Zahlungsfrist von 2 Wochen. Die schriftliche Zahlungsaufforderung beinhaltet auch, ob der Betrag direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto überwiesen wird.
Wird die Immobilie über Darlehen finanziert, kann auch die Bank den Kaufpreis nach Zahlungsanweisung des Käufers überweisen. Hierfür benötigt sie den Nachweis der Auflassungsvormerkung, die Urkunde über die Bestellung der Grundschuld sowie die notarielle Zahlungsaufforderung. Die Grundschuldbestellungsurkunde erhält die Bank direkt vom Notar.
Welche Nebenkosten sind mit einem Immobilienkauf verbunden?
Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie erwerben, fallen über den Kaufpreis hinaus weitere, nicht unerhebliche Kosten an. Diese sollten Sie unbedingt bei Ihren Finanzierungsüberlegungen berücksichtigen.
Für die reinen Kaufnebenkosten müssen sie meist mit 10-15 Prozent vom Kaufpreis kalkulieren.
- Notar- und Grundbuchkosten: Hier fallen rund 2 Prozent vom Kaufpreis an.
- Grunderwerbssteuer: Sie variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Anders als der Name vermuten lässt, wird die Grunderwerbssteuer nicht nur für den Erwerb des Grundstücks, sondern für den gesamten Kaufpreis von Grundstück und Immobilie fällig.
- Maklerprovision: Wenn Sie als Käufer einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragen, müssen Sie oft auch dessen Provision bezahlen. Grundsätzlich ist diese frei verhandelbar, in der Regel werden zwischen 3 und 6 Prozent vom Kaufpreis fällig. Wurde der Makler vom Verkäufer beauftragt, ist die individuelle Vertragsgestaltung im Maklervertrag ausschlaggebend. Nach einer Gesetzesnovelle im Jahr 2020 können dem Käufer dann jedoch maximal 50 Prozent der Maklerprovision berechnet werden. Hinzu kommt die Umsatzsteuer.
Individuell entstehen weitere einmalige Positionen, z.B. für Gutachter, Umzug, Renovierung und Umbauten, sowie laufende Kosten für Versicherungen, Zinsen etc.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Zwischen der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages und dem rechtskräftigen Eigentümerwechsel durch Grundbucheintrag vergeht in der Regel einige Zeit. Die sogenannte Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) sichert währenddessen dem Käufer die Vorrechte gegenüber anderen Interessenten oder Gläubigern.
Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der Verkäufer an den Verkauf gebunden. Er kann die Immobilie nicht mehr an jemand anderen veräußern. Auch im Falle einer Insolvenz des Verkäufers bleibt durch die Auflassungsvormerkung das Kaufvorrecht des Käufers bestehen.
Ist der Eigentümerwechsel schließlich vollzogen, spricht man von der Auflassung im Grundbuch.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Sie dient in der Regel dazu, Schulden abzusichern, die der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie gegenüber Gläubigern hat. Mit der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch kann der Eigentümer die betreffende Immobilie nicht ohne die Zustimmung seines Kreditgebers veräußern.
Die Grundschuld dient häufig zur Absicherung von Finanzierungen beim Immobilienkauf oder Hausbau. Sie wird in der Regel in Abteilung III im Grundbuch eingetragen und begründet damit ein sogenanntes dingliches Verwertungsrecht.
Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, kann der Kreditgeber die Immobilie z.B. durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung verwerten, um damit die Restschuld zu begleichen.
Wenn der zugrundeliegende Kredit wie vereinbart beglichen wird, kann die Grundschuld anschließend aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Im Gegensatz zur früher für die Baufinanzierung oftmals verwendeten Hypothek ist die Grundschuld grundsätzlich unabhängig vom ursprünglich besicherten Darlehen. Alternativ zur Löschung kann sie daher auch abgetreten oder als Sicherheit für einen weiteren Kredit genutzt werden.
Was ist ein Treuhandkonto oder Notaranderkonto?
Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das vom Notar verwaltet wird. Es bietet beim Immobilienkauf nochmals zusätzliche Sicherheit für den Transfer des Kaufpreises.
Wird beim Immobilienverkauf ein Notaranderkonto genutzt, überweist der Käufer nach Vertragsunterzeichnung und Aufforderung durch den Notar den vereinbarten Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern zahlt es auf das Notaranderkonto ein.
Verkäufer und Notar haben damit die Sicherheit, dass seitens des Käufers der Vertrag erfüllt wurde. Der Verkäufer erhält allerdings noch keinen Zugriff auf die Zahlung, denn aktuell wurde das Immobilieneigentum ja noch nicht übertragen.
Erst wenn alle notwendigen Voraussetzungen für die lastenfreie Eigentumsübertragung erfüllt sind und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gibt der Notar das Geld frei und überweist es dem Verkäufer auf sein Konto.
Die Nutzung eines Notaranderkontos kann die Bezahlung des Kaufpreises beim Immobilienkauf zusätzlich absichern. Allerdings dauert dieser Vorgang oftmals länger als die direkte Überweisung zwischen Käufer und Verkäufer. Zudem fallen für das Notaranderkonto Gebühren an. Diese sind in § 34 Absatz 3, Anlage 2, Tabelle B im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich festgelegt. Bei einem Immobilienwert von beispielsweise 350.000 Euro betragen sie 685 Euro zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer. (Stand 2022)
Bei den allermeisten Immobiliengeschäften erfolgt die Bezahlung direkt zwischen Käufer und Verkäufer. Es kommt kein Notaranderkonto zum Einsatz.
Ein Notaranderkonto darf nur eröffnet werden, wenn ein sogenanntes „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vorliegt. Dies regelt § 57 des Beurkundungsgesetz (BeurkG). Gründe hierfür können sein:
- wenn der Kaufpreis durch mehrere Darlehen bei unterschiedlichen Kreditinstituten finanziert wird.
- eine Zwangsversteigerung vorliegt und die Gläubiger zuerst bezahlt werden müssen.
- die Immobilie bereits vor der Umschreibung im Grundbuch übergeben werden soll.