Informationen zur Finanzierung und Grundschuld beim Erwerb von Immobilien

Von Notarin Sonja Reiff

In den meisten Fällen werden die Kaufpreise für Grundstücke oder Wohnungseigentum ganz oder teilweise durch eine Bank finanziert. Diese will die Immobilienfinanzierung entsprechend besichert wissen. Im Folgenden habe ich Ihnen wesentliche Informationen zum Erwerb von Immobilien und deren Finanzierung, z. B. über eine Grundschuld, zusammengestellt.

Zur Bedeutung der Grundschuld beim Immobilienkauf

Die Wunschimmobilie wurde gefunden, nun geht es um die Finanzierung. Die Bank ist meist nur bereit, das Darlehen für die Kaufpreisfinanzierung auszuzahlen, wenn zu ihren Gunsten eine erstrangige Grundschuld ins Grundbuch eingetragen ist.

In der Regel wird der Grundstückskaufvertrag erst beurkundet, wenn die Finanzierung des Kaufpreises bereits gesichert ist. Direkt im Anschluss an den Beurkundungstermin des Kaufvertrages kann dann direkt von dem Käufer auch die Grundschuld beim Notar bestellt und beurkundet werden. Damit ist sichergestellt, dass zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises, die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und die Bank den Betrag für den Kaufpreis auch auszahlt.

Löschung von Grundschulden des Verkäufers bei abgezahlten Darlehen

Wird eine Immobilie verkauft, dann sind häufig noch Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch eingetragen. Sind die durch diese abgesicherten Darlehen bereits abgezahlt, kann sich der Verkäufer entweder schon vor Beurkundung oder nach Beurkundung durch den Notar eine Löschungsbewilligung der Bank einholen. Die Grundschuld kann aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Löschung von Grundschulden des Verkäufers bei noch nicht abgezahlten Darlehen

Wie bereits dargelegt, verlangt die den Kaufpreis finanzierende Bank eine erstrangige Grundschuld. Erstrangig bedeutet dabei, dass der Grundschuld keine anderweitig im Grundbuch eingetragenen Rechte vorgehen dürfen und die Bank den ersten Rang im Grundbuch erhält.

Wie erhält jedoch die Grundschuld des Käufers für die Finanzierung des Kaufpreises die erste Rangstelle, wenn noch eine Grundschuld des Verkäufers eingetragen ist und das abgesicherte Darlehen gerade noch nicht abgezahlt ist?

Auch das sichert der Notar durch seine Vertragsgestaltung und den von ihm vorgenommenen Vollzug ab.

Im Vertrag wird stets geregelt, dass der Kaufpreis erst zu zahlen ist, wenn bestimmte festgelegte Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Eine dieser Fälligkeitsvoraussetzungen ist, dass dem Notar auch die Löschungsunterlagen der Bank des Verkäufers vorliegen.

Der Notar schreibt daher die Bank an und bittet um Übersendung der Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld. Sollte das Darlehen noch nicht abgezahlt sein, schickt die Bank dem Notar zwar die Löschungsbewilligung, teilt aber auch mit, in welcher Höhe sie noch Geld zu bekommen hat. Außerdem erteilt sie dem Notar einen sogenannten Treuhandauftrag.

Damit verpflichtet sie den Notar, dass er die Grundschuld nur beim Grundbuchamt löschen lassen darf, wenn die Bank vorher aus dem Kaufpreis den geforderten Betrag erhalten hat.

Wenn auch die weiteren im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, wie die Auflassungsvormerkung für den Käufer, die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht (bei Grundstücken) und die Zustimmung des Verwalters (teilweise erforderlich bei Wohnungseigentum), schickt der Notar die Mitteilung an den Käufer raus, dass der Kaufpreis fällig und zu bezahlen ist.

In dieser Fälligkeitsmitteilung gibt der Notar auch an, wer den Kaufpreis in welcher Höhe erhält. Für den Ausgleich des bestehenden Restdarlehens des Verkäufers muss der Käufer nun erst den Anteil des Kaufpreises an die Banken des Verkäufers bezahlen, den diese für die Löschung der bestehenden Belastung gefordert hat. Anschließend kann der Restkaufpreis direkt an den Verkäufer gezahlt werden.

Bestätigt die Bank des Verkäufers dem Notar, dass sie den Kaufpreis erhalten hat, kann der Notar die alte Grundschuld im Grundbuch löschen lassen.

Der finanzierenden Bank reicht es bei diesem Vorgehen aus, wenn ihre Grundschuld vorerst unmittelbar hinter der Grundschuld des Verkäufers eingetragen ist. Durch die Fälligkeitsmitteilung des Notars bestätigt dieser, dass ihm alle Löschungsunterlagen vorliegen und bei Zahlung des geforderten Betrages der Löschung auch keine Hindernisse entgegenstehen.

Somit zahlt die Bank des Käufers auch bereits den finanzierten Betrag aus, obwohl sie im Grundbuch eigentlich zuerst an zweiter Rangstelle mit ihrer Grundschuld steht. Nach Löschung der alten Grundschuld erhält sie dann jedoch den ersten Rang.

Weitere Rechte und Grunddienstbarkeiten im Grundbuch

Manchmal sind im Grundbuch nicht nur Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, sondern auch andere Rechte, wie z. B. Geh- und Fahrrechte, Nießbrauchrechte und Wohnungsrechte.

Handelt es sich um Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte oder Leitungsrechte, so sind diese regelmäßig auch nach einem Verkauf erforderlich und vom Käufer zu übernehmen. In der Regel werden diese auch von den Banken nicht als wertmindernd angesehen. Sie können daher auch der Grundschuld vorgehen und müssen nicht gelöscht werden.

Handelt es sich aber beispielsweise um ein Wohnungs- oder Nießbrauchrecht zugunsten eines Elternteils des Verkäufers, so ist dieses zu löschen. Lebt die begünstigte Person noch, so muss sie die Löschung bewilligen. Ist sie bereits verstorben, müssen die Erben der Löschung zustimmen. In manchen Fällen genügt auch die Vorlage der Sterbeurkunde zur Löschung.

Mitwirkung des Notars

Der Kauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts ist zwingend bei einem Notar vorzunehmen und notariell zu beurkunden. Dies dient dem Schutz sämtlicher Vertragsparteien, da der Notar den Vertrag so gestalten soll, dass beide Vertragsseiten abgesichert sind und nicht eine Seite ungeschützt in Vorleistung tritt.

Will eine Partei dennoch in Vorleistung gehen und ungesicherte Risiken übernehmen, dann hat der Notar Absicherungsmöglichkeiten vorzuschlagen und über die bestehenden Risiken ausführlich zu belehren.

Handelt es sich um einen Immobilienvertrag, der zwischen einem Unternehmen und einer privaten Person geschlossen wird, ein sogenannter Verbrauchervertrag, so hat der Notar die Interessen des Verbrauchers besonders im Auge zu behalten und zu berücksichtigen.

Übergabe und Eigentumsumschreibung

Im Immobilienkaufvertrag wird weiterhin geregelt, wann die Übergabe zu erfolgen hat. In den meisten Fällen wird hierfür die Kaufpreiszahlung vereinbart. Mit der Zahlung des vollständigen Kaufpreises gehen somit auch der Besitz und sämtliche Kosten und Lasten auf den Käufer über. Die Schlüssel und Unterlagen sind ihm dann unverzüglich zu übergeben.

Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch findet erst zu einem späteren Zeitpunkt statt. Diese kann nämlich erst erfolgen, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Ist das erfolgt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sobald diese dem Notar vorliegt und ihm auch nachgewiesen ist, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, kann er die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch beantragen.

Gewährleistungsrechte beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen

Des Weiteren werden die Gewährleistungsrechte im Grundstückskaufvertrag geregelt.

Handelt es sich um einen Verkauf zwischen zwei Privatpersonen sowie um eine bereits bestehende Immobilie, so wird jegliche Gewährleistung ausgeschlossen. Der Käufer übernimmt das Grundstück mit Wohnhaus oder die Eigentumswohnung somit in ihrem bestehenden Zustand. Nur wenn nicht erkennbare schwerwiegende Mängel vorliegen, die der Verkäufer hätte aufdecken müssen oder sogar bewusst verschwiegen hat, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer besondere Garantien übernommen oder eine besondere Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes versprochen hat und diese nicht erfüllt werden.

Kauft hingegen eine Privatperson von einem Unternehmer eine Bestandsimmobilie, so kann die Gewährleistung nicht komplett ausgeschlossen werden.

Bei einem Bauträgervertrag kauft meist eine Privatperson von dem Bauunternehmen eine neu hergestellte oder neu sanierte Immobilie. Hier hat der Verkäufer die volle Gewährleistung zu übernehmen. Auch sind in Bauträgerverträgen weitere Schutzmechanismen für den Käufer aufzunehmen. Der Notar hat auch hier die Interessen des Verbrauchers besonders zu schützen und bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen.