Lastenfreistellung beim Immobilienkauf

Die Lastenfreistellung ist häufig ein wesentlicher Prozess beim Immobilienverkauf. Sie stellt sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen an den neuen Eigentümer übergeben wird. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die rechtlichen und praktischen Aspekte der Lastenfreistellung aus notarieller Sicht.

Definition und Bedeutung

Wenn eine Immobilie verkauft wird, soll der Käufer meist ein lastenfreies Eigentum erhalten. Häufig sind im Grundbuch der zu verkaufenden Immobilie nämlich noch Eintragungen in Abteilung II und III vorhanden. Die Lastenfreistellung bezeichnet daher den Vorgang, bei dem bestehende Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden, aber auch Vormerkungen, Nießbrauch- und Wohnungsrechte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies ist von zentraler Bedeutung, da Käufer in der Regel eine lastenfreie Immobilie erwerben und nicht für die Schulden des Vorbesitzers haften möchten oder Verpflichtungen des Voreigentümers, wie Nießbrauch- oder Wohnungsrechte, übernehmen möchten.

Rechtliche Grundlagen

Die Lastenfreistellung basiert auf dem Grundsatz, dass Immobilien frei von Belastungen übertragen werden sollen. Sie ist eng mit dem Grundbuchrecht und dem Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verknüpft.

Ablauf der Lastenfreistellung

Antragstellung

Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum dem Käufer lastenfrei zu übertragen. Gleichzeitig wird in der Regel der Notar im Kaufvertrag beauftragt, die Lastenfreistellung herbeizuführen. Er stellt anschließend sicher, dass alle zur Löschung der nicht übernommenen Grundschulden und Belastungen erforderlichen Unterlagen in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Erst wenn dies erfüllt ist und auch die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, wird die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer fällig.

Die Rolle des Notars bei der Lastenfreistellung

Der Notar übernimmt dabei eine zentrale Rolle. Diese umfasst:

1. die Kontaktaufnahme mit Gläubigern,
2. die Einholung von Forderungsaufstellungen (wobei der Notar diese nicht in Bezug auf die Höhe überprüft) und Löschungsbewilligungen der Gläubiger
3. die Überprüfung der Löschungsbewilligungen der Gläubiger,
4. die Überprüfung des Treuhandverhältnisses zum Gläubiger und dessen Annahme
5. die Beantragung der Löschung im Grundbuch.

Lastenfreistellungserklärung (auch Löschungsbewilligung)

Die Lastenfreistellungserklärung bzw. Löschungsbewilligung ist ein Schlüsseldokument bei der Lastenfreistellung. Hierin erklären die Gläubiger des Verkäufers (meist Banken oder Finanzdienstleister), dass sie die Löschung der Grundpfandrechte bewilligen. Sollten die Gläubiger noch offene Forderungen gegen den Verkäufer aus den jeweiligen Finanzierungsdarlehen haben, teilen sie dies dem Notar mit und weisen diesen an, die ebenfalls übersandte Löschungsbewilligung erst dann zu verwenden, wenn der Gläubiger den angeforderten Betrag erhalten hat (Treuhandverhältnis zwischen Gläubiger und Notar)

Treuhandabwicklung

Häufig können offene Verbindlichkeiten vom Verkäufer erst aus dem Erlös des Immobilienverkaufs beglichen werden. Deren Ausgleich ist jedoch Voraussetzung zur Lastenfreistellung. Bei der Umsetzung der notwendigen Schritte fungiert der Notar bei Bedarf als Treuhänder. Er überwacht, dass:

1. ein entsprechender Kaufpreisteil an die Gläubiger zur Tilgung der Restschuld gezahlt wird.
2. die Löschung der Grundpfandrechte erst nach vollständigem Zahlungseingang beantragt wird.
3. der verbleibende Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird.

Besondere Fallkonstellationen

Teilweise Lastenfreistellung

In manchen Fällen kann eine teilweise Lastenfreistellung erforderlich sein, etwa wenn nur ein Teil einer mit Grundpfandrechten belasteten Immobilie verkauft wird.

Nicht löschbare Belastungen

Neben Grundpfandrechten gibt es weitere Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese dienen oft der Sicherstellung von Zugangs- oder Nutzungsrechten Dritter und können nicht gelöscht werden. Beispiele hierfür sind Wegerechte oder Leitungsrechte, die für den Zugang zu Nachbargrundstücken oder für Versorgungsunternehmen von Bedeutung sind. Sie werden in der Abteilung II des Grundbuchs vermerkt und müssen vom Käufer meist übernommen werden.

In der Abteilung II sind aber auch immer wieder Wohnungs- und Nießbrauchrechte oder auch Vormerkungen eingetragen. Dies ist insbesondere häufig der Fall, falls der Verkäufer die Immobilie als Schenkung von Familienmitgliedern erhalten hat und im Gegenzug gewisse Belastungen aufgenommen wurden. Diese möchte der Käufer natürlich nicht übernehmen, sodass auch solche Rechte zu löschen sind. Sind die Berechtigten bereits verstorben, ist eine Löschung in einigen Fällen mit Sterbeurkunde möglich. In anderen Fällen müssen die Berechtigten oder deren Erben die Löschung in öffentlich beglaubigter Form bewilligen.

Kosten der Lastenfreistellung

Die Kosten für die Lastenfreistellung trägt in der Regel der Verkäufer. Sie setzen sich zusammen aus:

1. Notarkosten für die Abwicklung,
2. Gebühren für die Löschung im Grundbuch,
3. eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigungen an Kreditgeber.

Die Notar- und Gerichtskosten richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschulden, der Höhe in der die Grundschulden noch valutieren und den Gebühren, die für die Löschung im Grundbuch anfallen. Diese Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Zeitlicher Rahmen

Der Prozess der Lastenfreistellung kann je nach Komplexität des Falls und Anzahl der beteiligten Parteien variieren. In der Regel dauert es 2 bis 4 Wochen, bis alle erforderlichen Unterlagen in öffentlich beglaubigter Form vorliegen.

Die tatsächliche Löschung im Grundbuch erfolgt meist in Verbindung mit der Eigentumsumschreibung. Dafür muss das Finanzamt dem Notar zuerst die Unbedenklichkeitsbescheinigung zustellen. Dies kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Erfahrungsgemäß beträgt die Dauer der Eigentumsübertragung beim Immobilienkauf etwa 10 bis 12 Wochen.

Rechtliche Risiken und Absicherung

Um rechtliche Risiken zu minimieren, ist es wichtig, dass:

1. alle Lastenfreistellungserklärungen vor der Kaufpreiszahlung vorliegen.
2. der Notar die Kaufpreiszahlungen im Rahmen des mit ihm eingegangenen Treuhandverhältnisses sorgfältig überwacht.
3. die Löschung im Grundbuch zeitnah nach Vorliegen aller Voraussetzungen beantragt und überwacht wird.

Schlussbetrachtung

Die Lastenfreistellung ist ein komplexer, aber unverzichtbarer Prozess beim Immobilienverkauf. Dem Notar kommt dabei eine Schlüsselrolle zu, um einen reibungslosen und rechtssicheren Ablauf zu gewährleisten.

Durch eine sorgfältige Vorbereitung und Durchführung trägt der Notar maßgeblich dazu bei, dass beide Parteien – Käufer und Verkäufer – ihre Interessen gewahrt sehen und die Immobilie lastenfrei den Besitzer wechselt.

Als erfahrene Notare in Frankfurt stehen wir Ihnen gerne beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie zur Seite. Unsere Leistungen umfassen u.a.

• Kaufverträge über bebauten oder unbebauten Grundbesitz, Wohnungs- oder Teileigentum, Erbbaurechte
• Bauträgerverträge (Neubauten und Sanierungsobjekte)
• Bildung und Veränderung von Wohnungs-, Teil- und Sondereigentum
• Begründung und Bestellung von Grundschulden und Hypotheken
• Begründung und Bestellung von Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast)
• Begründung von Erbbaurechten
• Begründung und Bestellung von Vorkaufsrechten
• Grundstücksübertragungsverträge (Schenkungen unter Ehegatten, Verwandten, vorweggenommene Erbfolge)