Übertragung von Immobilien an die Kinder oder Enkel: Vorteile durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft

Von Sonja Reiff, Notarin

Wenn Sie Immobilien besitzen, ist es häufig sinnvoll, schon zu Lebzeiten Teile oder ganze Immobilien an die Kinder oder Enkel zu übertragen. So können Sie die recht hohen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge innerhalb der Familie mehrfach in Anspruch nehmen. Eine Möglichkeit hierfür ist die Gründung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft. Diese eröffnet interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Schenkungsfreibeträge nutzen und Erbschaftssteuer vermeiden

Werden Immobilien vererbt, fallen oft Erbschaftssteuern an – insbesondere bei den vielfach stark gestiegenen Immobilienpreisen. Daher ist es häufig sinnvoll, schon zu Lebzeiten Teile oder ganze Immobilien an die Kinder zu übertragen.

So können die recht hohen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge der Kinder in Höhe von 400.000 € bzw. der Enkel in Höhe von 200.000 € mehrfach ausgenutzt werden. Vergehen nach einer entsprechenden Schenkung 10 Jahre, entsteht der Steuerfreibetrag nämlich neu und kann im Rahmen von weiteren Schenkungen oder Erbschaften erneut ausgenutzt werden.

Die Teilübertragung von Immobilienbesitz sinnvoll gestalten

Gerade bei werthaltigen Immobilien ist in vielen Fällen eine Übertragung der gesamten Immobilie auf die Kinder nicht möglich, ohne dass hierbei Schenkungssteuer entsteht. Um dies zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, nur einen entsprechenden Teil der Immobilie zu übereignen.

Findet eine einfache Übertragung von Miteigentumsanteilen an die Kinder statt, dann sind die Eltern mit den Kindern gemeinsame Eigentümer, sogenannte Bruchteilseigentümer. Dies birgt Risiken.

Gibt es zum Beispiel doch einmal Streit in der Familie, kann ein Miteigentümer die Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft fordern. Findet dann keine Einigung und kein einvernehmlicher Verkauf des Hausgrundstücks oder der Eigentumswohnung statt, erfolgt eine Teilungsversteigerung über das Gericht.

Zudem haben alle Bruchteilseigentümer grundsätzlich gleiche Rechte. Der übertragene Elternteil kann nicht ohne Weiteres die Immobilienverwaltung alleine übernehmen.

Häufig ist es auch gewünscht, die Haftung der Kinder oder Enkel zu beschränken, insbesondere wenn diese noch minderjährig sind.

Immobilienübertragung durch Gründung einer Personengesellschaft

Vereinbarungen zu diesen Fragen können mit der Gründung einer Familiengesellschaft und Einbringung der Immobilie in diese rechtssicher festgelegt werden.

In der Regel ist die Gründung einer Personengesellschaft (Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sinnvoll. Da nur in der Kommanditgesellschaft (KG) eine Haftungsbeschränkung gegeben ist, ist oft diese die optimale Rechtsform.

Die KG hat einen persönlich haftenden Gesellschafter, den Komplementär und mindestens einen oder mehrere Kommanditisten, deren Haftung auf die im Handelsregister eingetragene Hafteinlage beschränkt ist.

In der Regel übernehmen dann die Eltern die Komplementärstellung, die auch zur Geschäftsführung der Gesellschaft berechtigt. Die Kinder bekommen Kommanditbeteiligungen.

Wenn keine Person die persönliche Haftung übernehmen soll, kann als Komplementärin auch eine GmbH eingesetzt und eine GmbH & Co.KG gegründet werden.

Die KG hat als Personengesellschaft im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH) den Vorteil, dass Einkünfte aus der Verwaltung der Immobilie nicht der Gewerbesteuer unterliegen, sondern als private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten. Sie unterliegen damit lediglich der Einkommenssteuer der Gesellschafter. Sowohl die Eltern als auch die Kinder können jeweils ihre eigenen Steuerfreibeträge nutzen. Ferner fällt keine Körperschaftssteuer an.

Weitere Vorteile der immobilienverwaltenden Familiengesellschaft sind die vielen Gestaltungsmöglichkeiten im Gesellschaftsvertrag.

Es kann geregelt werden, was im Erbfall passieren soll. So wird häufig in den Gesellschaftsverträgen aufgenommen, dass nur bestimmte Erben in die Gesellschafterstellung eintreten dürfen: Beispielsweise können dann nur Kinder Gesellschafter werden, aber nicht deren Ehegatten.

Auch wird häufig bestimmt, dass die Gesellschaft bei Kündigung eines Gesellschafters fortbesteht und der kündigende Gesellschafter ausscheidet. Sollte zudem ein Gesellschafter gegen seine Gesellschafterpflichten verstoßen, kann er ebenfalls aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden.  Sie können zudem festlegen, ob und in welcher Höhe der ausscheidende Gesellschafter eine Abfindung erhält und wie dieses zu berechnen ist.

Weiterhin ist es möglich, den Kindern durch Gesellschaftsvertrag aufzugeben, dass sie mit ihren Ehepartnern Eheverträge schließen und die Gesellschaftsanteile aus einem Zugewinnausgleich herausnehmen.

Fazit: Gründung einer Kommanditgesellschaft zur lebzeitigen Übertragung von Immobilien

Die Gründung einer Familien-KG unter Einbringung einer Immobilie und Übertragung von Kommanditbeteiligungen auf die Kinder bietet viele rechtliche sowie steuerliche Vorteile und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.

Eine ausführliche Beratung durch Notar und Steuerberater sollte vor Vertragserstellung aber stets erfolgen.

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