Leistungen

Ihr Partner im Grundstücks- und Immobilienrecht

Als berufene Notare in Frankfurt am Main bieten wir Ihnen sämtliche notariellen Dienstleistungen in allen Rechtsgebieten an. Ein besonderer liegt hierbei im Grundstücksrecht und Immobilienrecht, in dem wir Ihnen eine umfassende Betreuung anbieten.

Unter anderem unterstützen wir Sie in den folgenden Angelegenheiten:

Profitieren Sie von unserer umfangreichen Expertise im Immobilienrecht.

Unsere Notare verfügen über langjährige Erfahrungen im Immobilienrecht. Wir betreuen Sie bei Immobiliengeschäften jeder Größenordnung, gleich ob es sich um den gewerblichen oder privaten Verkauf und Kauf größerer Wohn- und Geschäftshäuser, eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung handelt. Auch Bauträger begleiten wir von dem Grundstückskauf an über die Erstellung und Beurkundung der Teilungserklärung bis hin zum Weiterverkauf an die Endkunden.

Besonderer Service für unsere Mandanten: Immobilienkaufvertrag innerhalb von 24 Stunden.

Bei Immobiliengeschäften muss es in vielen Fällen schnell gehen. Wenn uns die erforderlichen Unterlagen und Informationen kurzfristig zur Verfügung gestellt werden, können wir in der Regel innerhalb von 24 Stunden den Entwurf des Immobilienkaufvertrages erstellen und versenden.

 

 

Grundstückskauf / Grundstückskaufvertrag

Für den Erwerb eines Grundstückes muss der Kaufvertrag bei einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden, damit er wirksam ist. Der in der Regel vom Käufer beauftragte Notar erstellt den Kaufvertrag, indem er den Inhalt des Grundbuches und dessen Belastungen überprüft und im Vertrag dann sämtliche Absprachen das Grundstück betreffend wiedergibt. Dabei soll der Notar dafür Sorge tragen, dass der Käufer das Eigentum möglichst lastenfrei erwirbt und der Verkäufer den Kaufpreis möglichst vollständig erhält.

Der Notar hat die Aufgabe, Verbraucher zu schützen. Im Kaufvertrag wird zu diesem Zweck genau geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig gestellt werden kann. Dazu muss für den Käufer im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung oder auch sogenannte Auflassungsvormerkung zur Absicherung der Kaufpreiszahlung eingetragen sein.

Wenn der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises ein Bankdarlehen aufnimmt, wird die Bank durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Der Notar übernimmt dies durch eine gesonderte Grundschuldbestellung. Sie sollten den Notar vor der Beurkundung des Kaufvertrages bereits die Unterlagen der Bank dafür zur Verfügung stellen, damit der Kaufvertrag und die Grundschuld in einem Termin beurkundet werden können.

Der Notar übernimmt die gesamte Kaufvertragsabwicklung mit dem Grundbuchamt und den Banken und er prüft, ob der Kaufpreis auch gezahlt worden ist. Am Schluss ist der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ebenso seine finanzierende Bank als Grundpfandberechtigte in Abteilung III des Grundbuches. Diese Eintragungen im Grundbuch werden vom Notar auf Richtigkeit überwacht.

Wohnungskauf / Wohnungskaufvertrag

Beim Wohnungskaufvertrag erwirbt der Käufer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage sowie ein Sondernutzungsrecht für eine bestimmte Wohnung mit ggf. an dazugehörendem Keller, Stellplatz und Terrasse. Der Notar prüft das Grundbuch und achtet bei der Vorbereitung vom Wohnungskaufvertrag darauf, dass möglichst sämtliche Gegenstände im Grundbuch eingetragen sind und vom Käufer erworben werden können. Dann entwirft er einen Wohnungskaufvertrag und übersendet es den Vertragsbeteiligten vorab zur Prüfung.

Im Kaufvertrag ist geregelt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig ist. Häufig ist dazu eine Hausverwalterzustimmung erforderlich. Wenn der Verkäufer noch selbst in der Wohnung wohnt, wird der Notar darauf achten, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Wohnung auch tatsächlich geräumt ist.

Weiterhin wird im Kaufvertrag geregelt, wann Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen. In der Regel ist mit der Kaufpreiszahlung die Übergabe vom Besitz verbunden. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer auch das Hausgeld an die Verwaltung zu zahlen.

Den eigentlichen Übergang des Eigentums kann der Notar durch Antrag beim Grundbuchamt erst dann einleiten, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und ihm auch die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt. Daher kann sich die Eigentumsumschreibung Monate hinziehen nach der eigentlichen Beurkundung.

Mehrfamilienhauskauf: Kaufverträge für Wohnimmobilien und Immobilieninvestitionen

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses muss beim Notar beurkundet werden. Dabei holt der Notar bei den Parteien sämtliche Informationen ein, die er für die Beurkundung benötigt, also die Personendaten des aktuellen Eigentümers und des Käufers, Kaufpreis und auch Informationen über Besonderheiten der Immobilie.

Dazu gehören auch Informationen über die Vermietung, denn der Käufer und ggf. seine finanzierende Bank müssen erkennen können, ob sich der Kauf rechnet. Üblicherweise nimmt der Notar neben anderen Daten auch im Kaufvertrag auf, ob alle Mieter ihre Miete in der Vergangenheit gezahlt haben, ob Zahlungsrückstände bestehen und ob auch immer pünktlich gezahlt wurde.

Ein Käufer muss sich darauf einstellen können, wenn ein Mieter keine Miete zahlt oder mit einem Betrag im Rückstand ist. Unter Umständen muss sich das dann auch auf den Kaufpreis auswirken. Auch andere Mängel sollten im Kaufvertrag genau bezeichnet werden. Versteckte Mängel hat der Verkäufer dem Notar deshalb offen zu legen. Im Übrigen gilt gekauft wie gesehen.

Übergabedatum ist in der Regel der Zeitpunkt, an dem der Kaufpreis gezahlt wird. Mit dem Übergabedatum gehen sämtliche Rechte und Pflichten auf den Käufer über. Erst später, wenn dem Notar auch die von ihm beim Finanzamt beantragte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, wird er die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen und die spätere Grundbucheintragung kontrollieren.

Bauträgervertrag

Der Bauträger kauft ein unbebautes Grundstück, auf dem er dann in der Regel Eigentumswohnungen errichtet und verkauft. Teilweise befindet sich auf dem Grundstück auch bereits ein Gebäude, das vom Bauträger saniert wird.

Im Normalfall beurkundet der Bauträger bereits eine Teilungserklärung, in der er bereits das noch zu errichtende Gebäude oder zu sanierende Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt. Gleichzeitig wird beim Notar eine Baubeschreibung beurkundet, in der genau die Leistungen des Bauträgers in Bezug auf die Herstellung oder Sanierung des Gebäudes beschrieben werden.

In der Regel verkauft der Bauträger die nach der Teilungserklärung gebildeten Eigentumswohnungen bereits an die Käufer, bevor überhaupt mit dem Bau des Gebäudes oder den Bauarbeiten begonnen wird. Dieser Kaufvertrag zwischen Bauträger und Käufer nennt sich Bauträgervertrag.

Der Bauträgervertrag ist damit teilweise ein Kaufvertrag über Wohnungseigentum und teilweise ein Werkvertrag, der sich auf die Bauleistung des Bauträgers bezieht.

Da der Käufer Wohnungseigentum kauft, dass in den meisten Fällen noch nicht fertiggestellt ist und er außerdem als Verbraucher von einem gewerblichen Verkäufer kauft, ist der Käufer besonders schützenswert.

Aus diesem Grund gibt es genaue gesetzliche Vorgaben, um den Käufer zu schützen. Der Notar muss dafür Sorge tragen, dass diese gesetzlichen Vorgaben im Bauträgervertrag umgesetzt werden. Die Teilungserklärung und die Baubeschreibung bestimmen zudem die Leistungen des Bauträgers, so dass in dem Bauträgervertrag auf diese beiden Urkunden verwiesen wird.

Gewerbeimmobilienkauf / Kaufverträge für Gewerbeimmobilien und Immobilieninvestitionen

Der Kauf größerer Gewerbegrundstücke und Gewerbeimmobilien unterscheidet sich stark von dem Immobilienkaufvertrag eines Einfamilienhauses.

In der Regel ist der Sachverhalt weitaus umfangreicher, da vorab Unterlagen im großen Umfang gesichtet werden müssen (z.B. Mietverträge, Genehmigungen, baurechtliche Unterlagen). Häufig werden hierfür große Datenräume eingerichtet, in denen die ganzen objektbezogenen Unterlagen eingestellt werden und vom Käufer gesichtet und geprüft werden können. Diese Risikoprüfung des Kaufgegenstandes nennt man Due Diligence.

Um dem potentiellen Käufer ausreichend Gelegenheit zu geben, die Unterlagen prüfen zu lassen und die Due Diligence durchzuführen, wird häufig eine Exklusivitätsvereinbarung zwischen den Parteien abgeschlossen. In dieser verpflichtet sich der Verkäufer, Verhandlungen zu dem Verkauf der Gewerbeimmobilie nur mit diesem Käufer zu führen und der Käufer verpflichtet sich zur Verschwiegenheit. Des Weiteren wird in der Regel zwischen den potentiellen späteren Vertragsparteien ein Letter of intent abgeschlossen, in dem bereits Eckpunkte der Verhandlung aufgenommen werden.

Ein Kaufvertag über eine größere Gewerbeimmobilie beinhaltet zudem individuellere Regelungen (z.B. bzgl. Garantien, Beschaffenheitsvereinbarungen). Auch steuerliche Fragen sollten unbedingt vor dem Kauf geklärt werden, da ein Gewerbeimmobilienkauf beispielsweise ertragssteuerliche, gewerbesteuerliche und umsatzsteuerliche Konsequenzen haben kann.

Handelt es sich um eine größere vermietete Gewerbeimmobilie, sollte daher vor dem Kauf von den Parteien stets ein Steuerberater hinzugezogen werden. Da zudem umfangreiche Objektunterlagen gesichtet und sehr individuelle Vertragsregelungen erforderlich sind, die zwischen den Parteien ausgehandelt werden müssen, sollten auch Rechtsanwälte in diese Prüfung und Verhandlungen hinzugezogen werden.

Der Notar sollte jedoch ebenfalls frühzeitig in den Gewerbeimmobilienkauf einbezogen werden. Häufig sind umfangreiche Anlagen dem notariellen Kaufvertrag beizufügen, die den Parteien im Beurkundungstermin verlesen werden müssen.

Um die Dauer der Beurkundung für die Mandanten zu reduzieren, können aber vom Notar auch Bezugsurkunden mit diesen Anlagen vorbereitet werden. Diese müssen zwar ebenfalls verlesen werden, nicht jedoch notwendigerweise Verkäufer und Käufer. In dem eigentlichen Kaufvertrag kann dann auf diese Urkunde Bezug genommen werden, ohne dass sie erneut verlesen werden muss.

Auch der Inhalt des Datenraumes kann in Form eines Datenstichs oder einer DVD an den Notar übergeben und von diesem langfristig verwahrt werden, sodass die Sachgrundlagen des Kaufes dauerhaft dokumentiert werden können.

Des Weiteren hat der Notar mehr Erfahrungen in Bezug auf die notarielle Vertragsgestaltung und kann daher auch bereits zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen unterstützen und die Wirksamkeit der gewünschten Vertragsklauseln überprüfen und ggf. anpassen.

Immobilienschenkung oder Immobilienübertragung

Die Schenkung einer Immobilie erfolgt durch einen notariellen Übertragungs- oder Überlassungsvertrag. Regelmäßig erfolgt dies von Eltern an die Kinder zu Lebzeiten, um spätere Erbschaftssteuer zu sparen und vorhandene Steuerfreibeträge der Kinder von 400.000 € je Elternteil auszunutzen. Auch unter Ehegatten erfolgen häufig Immobilienübertragungen. Handelt es sich um das selbstgenutzte Familienheim, ist diese Übertragung sogar steuerfrei.

In dem Übertragungsvertrag kann sich der Schenker auch ein Wohnungs- oder Nießbrauchrecht vorbehalten und somit trotz der Schenkung das Wohnhaus oder die Eigentumswohnung weiter zu Wohnzwecken nutzen oder bei einem Nießbrauchrecht vermieten.

Des Weiteren kann sich der Schenker in einem Übertragungsvertrag Rückforderungsrechte vorbehalten, die auch durch die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden können. Rückforderungsgründe sind regelmäßig die Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Scheidung und Tod des Beschenkten oder die Belastung oder der Verkauf ohne Zustimmung des Schenkers.

Bildung von Wohnungseigentum

Ein Mehrfamilienhaus kann durch Beurkundung einer Teilung beim Notar aufgeteilt werden in Wohneigentum (Wohnungen) und Teileigentum. Wohneigentum dient Wohnzwecken, Teileigentum dagegen dient gerade nicht Wohnzwecken.

Der Notar kann beauftragt werden, die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung und den unterschriebenen Aufteilungsplan einzuholen. Wenn eine Löschung von alten Grundschulden im Rahmen der Wohnungsaufteilung erfolgen sollen, kann der Notar die Löschung veranlassen. Dazu muss er die Löschungsbewilligung bei der Bank einholen, zu deren Gunsten die alte Grundschuld eingetragen ist.

Durch eine Teilungserklärung wird geregelt, wem welche Bestandteile an der Wohnanlage gehören sollen. Die Teilungserklärung wird nach Antrag des Notares Bestandteil der Grundbucheintragung und ist für sämtliche Eigentümer bindend. Sie kann dann grundsätzlich nur noch mit notariell beurkundeter Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert werden.

Grundschulden

Zur Finanzierung des Kaufpreises oder späterer Umbauarbeiten verlangt die Bank als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Durch die Grundschuld kann sich die Bank aus der Immobilie befriedigen, ohne vorher eine langwierige Zahlungsklage bei Gericht anstrengen zu müssen. Dazu erstellt die Bank einen Darlehensvertrag und gibt dem Notar sämtliche Informationen, die der Notar für die Bestellung der Grundschuld benötigt. Der Notar entwirft dann die Grundschuldbestellungsurkunde, die bei ihm beurkundet werden muss.

In einem Kaufvertrag gibt der Verkäufer dem Käufer regelmäßig ein sogenannte Finanzierungsvollmacht, damit der Käufer in einer separaten Urkunde beim Notar die Grundschuld schon bestellen kann, obwohl der Verkäufer im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen ist. Das ist ein üblicher Vorgang, bei dem der Notar in seiner Urkunde einige Sicherheitsvorkehrungen für den Verkäufer aufnimmt, damit die Grundschuld mit Hilfe der Vollmacht nicht missbraucht werden kann. Aufgrund der Vollmacht kann die Beurkundung in einem separaten Notartermin nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages erfolgen.

Der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld auf seinen Antrag hin im Grundbuch ordnungsgemäß eingetragen wird. Erst danach wird die Bank eine Auszahlung an ihren Darlehensnehmer oder nach dessen Auszahlungsanweisung an den Verkäufer leisten.

Erbbaurechtskaufvertrag

Normalerweise ist ein Gebäude wesentlicher Bestand eines Grundstücks. Der Eigentümer eines Grundstücks ist damit auch automatisch der Eigentümer des Gebäudes. Bei einem Erbbaurecht fallen dagegen das Eigentum des Grundstücks und des Gebäudes auseinander. Der Erbbauberechtige ist nur der Eigentümer des Gebäudes.

Grundstückseigentümer sind häufig Städte, Gemeinden oder Stiftungen. Das Erbbaurecht wird meistens nur für eine gewisse Zeitdauer (z.B. 100 Jahre) errichtet und der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, an den Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins zu zahlen. Dies sowie weitere Inhalte des Erbbaurechts werden in einem beurkundungspflichtigen Erbbauvertrag geregelt.

Der Erbbaurechtskaufvertrag ist dagegen der Vertrag, mit dem ein Erbbaurecht weiterverkauft wird. In der Regel ist für den Verkauf des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Auch zu der Bestellung der Grundschuld, die für eine Kaufpreisfinanzierung erforderlich ist, muss der Grundstückseigentümer seine Zustimmung erteilen.

Diese erteilt der Grundstückseigentümer regelmäßig nur dann, wenn höchstens 60-80 Prozent des Kaufpreises finanziert werden. Ab welcher genauen Höhe der Finanzierung die Zustimmung verweigert ist, richtet sich nach dem jeweiligen Grundstückseigentümer. Aus diesem Grund sollte dies vor Beurkundung des Erbbaurechtskaufvertrages mit dem Grundstückseigentümer geklärt werden.

Bestellung von Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Wohnungsrecht

Bei einem Nießbrauch oder einem Wohnungsrecht handelt es sich Dienstbarkeiten, die in Abteilung II des Grundbuches eingetragen werden. Diese berechtigten den jeweils Begünstigten zu einer bestimmten Nutzung des Grundstücks.

Ist zu Gunsten einer Person ein Nießbrauchrecht an einem Grundstück mit Wohnhaus eingetragen, so berechtigt dieses nicht nur dazu, dass Wohnhaus zu bewohnen, sondern auch dieses zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten.

Bei einem Wohnungsrecht ist der Berechtigte nur zum Bewohnen berechtigt. Eine Vermietung ist dann gerade nicht gestattet.

Der Grundstückseigentümer ist in beiden Fällen von der Nutzung ausgeschlossen. Häufig werden Nießbrauch oder Wohnungsrechte vereinbart, wenn das selbst genutzte Wohnhaus bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen wird, die Eltern aber bis zu ihrem Ableben darin wohnen möchten.